IMMAC Sozialimmobilien 112. Renditefonds

Der Markt

Der deutsche Pflegemarkt ist ein überdurchschnittlich expandierender Markt und legte im Jahr 2018 mit einem Wachstum um ca. 4,4 % gegenüber dem Jahr 2017 etwas stärker zu als der gesamte Gesundheitsmarkt. Dies geht aus den Veröffentlichungen zur Gesundheitsberichterstattung des Bundes vom Mai 2020 hervor. Demnach machten im Jahr 2018 die ambulante und stationäre bzw. teilstationäre Pflege mit über € 56,8 Milliarden ca. 14,6 % der gesamten Gesundheitsausgaben Deutschlands aus. Pflege war der drittbedeutendste Gesundheitssektor nach Krankenhäusern und Arztpraxen. Laut der aktuellen Pflegestatistik wurden mit etwa 818.000 Menschen ca. 19,8 % der insgesamt rund 4,13 Millionen Pflegebedürftigen im Jahr 2019 vollstationär in Pflegeeinrichtungen versorgt. Im Vergleich zum Jahr 2017 ist die Zahl der vollstationär versorgten Pflegebedürftigen somit nahezu konstant geblieben, verglichen mit den Zahlen aus 2005 ergibt sich hingegen ein Anstieg um ca. 24,5 %. Im Rahmen der ambulanten Pflege durch Laien und professionelle Pflegekräfte wurden 80,2 % der Pflegebedürftigen versorgt.

Das Anlageobjekt

Das Anlageobjekt besteht aus einem vorwiegend zweigeschossigen Gebäude, welches im Jahr 2008 errichtet und letztmals im Jahr 2020 teilsaniert wurde. Es befindet sich auf einem unregelmäßig geschnittenen Grundstück und ähnelt vom Grundriss her der Ziffer Neun. Die Altenpflegeeinrichtung verfügt über einen bepflanzten Innenhof mit Sitzgelegenheiten.

Insgesamt werden zum Zeitpunkt der Aufstellung der Informationspflichtendokumentation 64 Bewohnerzimmer, aufgeteilt in 48 Einzel- und 16 Doppelzimmer, zur Beherbergung von bis zu 80 Bewohnern genutzt. Daneben verfügt die Altenpflegeeinrichtung über ein Zimmer zur besonderen Verwendung. Neben vollstationärer Pflege befindet sich im Gebäude eine Kindertagesstätte, die für Kinder von Mitarbeitern eingerichtet wurde. Alle Pflegezimmer sind mit Pflegebett inkl. Nachttisch, Garderobe, Kleiderschrank und Tisch mit Sitzgelegenheiten ausgestattet, wobei die Möglichkeit für die Bewohner besteht, außerdem eigene Möbel zu nutzen. Außerdem verfügen die Pflegezimmer über Duschbäder, wobei sich in zwölf Fällen zwei Bewohner ein Bad teilen.

Die Altenpflegeeinrichtung verfügt neben dem Erdgeschoss und einem Obergeschoss über ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich neben dem Eingangsbereich die Pflegedienstleitung sowie die Verwaltung, außerdem die Kindertagesstätte, die Küche und die Heizungsanlage der Altenpflegeeinrichtung. Darüber hinaus befinden sich im Erdgeschoss Pflegezimmer und ein Pflegebad. Im Obergeschoss befinden sich neben Pflegezimmern und dem Zimmer zur besonderen Verwendung zwei weitere Pflegebäder. Außerdem gibt es hier Aufenthalts- und Gruppenräume, einen Friseur sowie eine Fußpflege. Im teilweise ausgebauten Dachgeschoss befinden sich Umkleideräume für Mitarbeiter sowie ein großzügig gestalteter Konferenzraum.

Die Anlagestrategie und Ziele des Spezial-AIF

Die Anlagestrategie der IMMAC Sozialimmobilien 112. Renditefonds GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft (im Folgenden auch „Fondsgesellschaft“ genannt), die ein inländischer Spezial-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (im Folgenden auch „KAGB“ genannt) ist, besteht darin, mittelbar und/oder unmittelbar Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (im Folgenden einheitlich auch „Grundstück“ genannt) zu erwerben, und diese mittelbar und/oder unmittelbar zu verwalten, zu vermieten bzw. zu verpachten. In den Anlagebedingungen der Fondsgesellschaft ist festgelegt, dass mindestens 60,00 % des investierten Kapitals in Grundstücke bebaut mit Gewerbeimmobilien des Typs Sozialimmobilie (z. B. Rehabilitationszentren, Einrichtungen der stationären Altenpflege, Kliniken) in Deutschland angelegt werden, wenn eine Vermietung oder Verpachtung ab kaufvertraglichem Übergang von Nutzen und Lasten für mindestens 18 Jahre vereinbart ist und ein Einkaufsfaktor, definiert als Quotient aus dem Kauf- und Herstellungspreis für das Grundstück nebst Immobilie und der Jahresmiete bzw. Jahrespacht, den Faktor 18,00 nicht übersteigt (Anlagegrenzen).

Das Anlageziel ist, aus der langfristigen Vermietung bzw. Verpachtung und späteren Veräußerung des Grundstückes, bebaut mit einer Altenpflegeeinrichtung (im Folgenden auch „Anlageobjekt“ genannt), Überschüsse zu erzielen und diese an die Anleger auszuschütten. Zum Erreichen des Anlagezieles hat die Fondsgesellschaft im Rahmen der Anlagegrenzen hebelfinanziert ein Grundstück in Delligsen erworben, auf dem eine Altenpflegeeinrichtung errichtet ist. Die Fondsgesellschaft wurde aufgrund des Kaufvertrages vom 15.12.2020 Eigentümerin des Anlageobjektes, wobei die Eigentumsumschreibung auf die Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser Informationspflichtendokumentation noch aussteht.

Für die Fondsgesellschaft wurde eine Auflassungsvormerkung bzgl. der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Die Fondsgesellschaft hat einen langfristigen Pachtvertrag nebst Nachtrag abgeschlossen. Der Pachtbeginn war der 01.01.2021, und das Pachtverhältnis wurde auf die Dauer von 20 Jahren fest geschlossen (Grundpachtzeit). Die Pächterin hat das Recht, den Pachtvertrag nach Ablauf der Grundpachtzeit zweimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern (Optionsrecht). Die Fondskonzeption, die sich in der Prognoserechnung widerspiegelt, unterstellt, dass das Anlageobjekt nach einem Haltezeitraum von 15 Jahren veräußert wird.

Das Anlageziel

Als Anlageziel sollen aus der langfristigen Verpachtung und späteren Veräußerung des Anlageobjektes Überschüsse erzielt und diese monatlich an die Anleger ausgeschüttet werden. Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Am Ende der prospektierten Fondslaufzeit werden zusätzlich Einkünfte aus der Veräußerung des Anlageobjektes erzielt.