Marktumfeld - Silicon Valley - ein bisher wachsender Büro-Immobilienmarkt
Das Silicon Valley ist eine bisher wachsende Region. Das zeigt sich in einem hohen Beschäftigungswachstum vor Ort, vor allem im besonders dynamischen Dienstleistungssektor. Generell überzeugt der Hightech-Standort mit den Vorzügen einer guten Lage für Büro-Immobilien, etwa mit geringen Leerstandsquoten sowie bislang steigenden Mietpreisen. Die IT-Branche ist eine sehr schnell wachsende Branche. Das hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Weil die Firmen zügig Personal aufbauen, beziehen sie, verglichen mit Europa, in regelmäßigen und vor allem wesentlich kürzeren Abständen neue, größere Büroräume. Start-ups, ebenfalls typisch für die Hard- und Softwarebranche, mit innovativen Geschäftsideen und klar auf starkes Wachstum ausgerichtet, sorgen zugleich für geringe Leerstandsraten. Die starke Nachfrage nach mehr Fläche hat dazu geführt, dass neue Entwicklungen vorangetrieben wurden. In 2017 sind 2,1 Mio. sqft beziehbare
Fläche fertiggestellt worden und es befinden sich noch 5,5 Millionen im Bau.
Die Mietpreise im Silicon Valley entwickeln sich analog zu denen der USA ansteigend, liegen jedoch deutlich über dem US-amerikanischen Mittelwert. Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Silicon Valley in den letzten fünf Jahren kontinuierlich gestiegen. Trotz der relativ vielen Neubauaktivitäten
und der dadurch entstandenen neuen Flächen steigen die Mietraten weiter. Für das Silicon Valley berichtet CBRE eine leicht steigende Class A Mietrate im letzten Quartal von durchschnittlich 5,51 USD pro Monat pro sqft.1 Die Durchschnittsmietpreise, die im West Valley4 für eine Class A
Immobilie – das Fondsobjekt in Los Gatos ist eine Class A Immobilie – erzielt werden, liegen bei 4,75 USD. Die Leerstandsrate im Silicon Valley ist in Q3 2017 leicht auf 11,7 % gestiegen, der Grund hierfür liegt darin, dass zwei neue Gebäudeentwicklungen mit über 500.000 sqft fertiggestellt wurden.
Das Anlageobjekt - Bürogebäude im Silicon Valley
Eine Immobilie als Kapitalanlage muss von hoher Qualität sein, über eine gute Lage verfügen und flexibel nutzbar sein, um künftiges Renditepotenzial zu besitzen. Mit dem modernen Bürogebäude im Silicon Valley bietet die aktuelle unternehmerische Beteiligung WealthCap Immobilien Nord-amerika 17 ein solches Objekt mit Zukunft: Das lichtdurchflutete Ensemble aus Glas und Stahl mit der Adresse 121 Albright Way, Los Gatos, wurde 2015 fertiggestellt.
Der Komplex umfasst 13.700 Quadratmeter Mietfläche sowie das Nutzungsrecht für 516 Stellplätze. Konfiguration und Innenausstattung wurden an die Ansprüche des Mieters Netflix, einem weltweit führenden IT- und Media-Unternehmen, angepasst. Dennoch wurde bei der Ausgestaltung auf eine flexible künftige Nutzung geachtet und für eine gute Teilbarkeit von Stockwerken und Gebäudeteilen gesorgt. Außerdem wurde auf dem Dach des Objekts eine Solaranlage installiert. Im August 2015 wurde das Gebäude für 109,1 Mio. USD von WealthCap Investments Inc. gekauft, die der Objektgesellschaft (WealthCap Los Gatos 121 Albright Way, L.P.) die Stellung des Käufers übertragen hat. Der aktuelle Mieter Netflix ist der größte Videoanbieter der USA und ein weltweit führender Online-Streaming-Dienst mit insgesamt über 117 Mio. Mitgliedern.1 Das 1997 gegründete Unternehmen konnte für das Jahr 2017 (Stand: 31. Dezember 2017) einen Umsatz von rund 11,7 Mrd. USD verbuchen.1 Das Angebot hauseigener Serien und Filme ist mehrfach prämiert, u. a. mit einer Vielzahl von „Emmys“ und einem „Golden Globe“. Die Hauptzentrale von Netflix besteht aus den vier gezeigten Immobilien. Die bereits Ende 2015 fertiggestellte Fondsimmobilie des WealthCap Immobilien Nordamerika 17 hat die Adresse 121 Albright Way. Netflix hat alle vier Objekte bezogen. Der Mietvertrag des WealthCap Immobilien Nordamerika 17 bietet Besonderheiten zugunsten des Vermieters: So handelt es sich um einen sog. Triple-Net-Vertrag, bei dem der Vermieter die Verantwortung und der Mieter die laufenden Kosten für „Dach und Fach“ übernimmt. Zusätzlich können durch den hochwertigen Zustand des Objekts die künftige Werthaltigkeit und der potenzielle Verkaufserlös positiv beeinflusst werden. Zudem ist bereits eine jährliche Mietsteigerungsrate von 3 % p. a. über die Mietvertragslaufzeit fest vereinbart.
Anlageziel, Anlagestrategie und Anlagepolitik
Das Anlageziel der Investmentgesellschaft besteht in der Erwirtschaftung einer positiven Rendite für die Anleger mit jährlichen Ausschüttungen (zeitanteilig ab dem Zeitpunkt des Beitritts des Anlegers nach Maßgabe des § 16 (3) und (6) des Gesellschaftsvertrages der Investmentgesellschaft) ab dem Geschäftsjahr 2016 (erstmals zum 30.09.2017; mit Ausnahme für das Geschäftsjahr 2025) und Wertzuwächsen bei möglichst geringen Wert- und Ausschüttungsschwankungen.
Die Anlagestrategie und -politik der Investmentgesellschaft ist das Einwerben und Investieren von Kommanditkapital, um es für den Erwerb einer Beteiligung an einer Objektgesellschaft zu verwenden. Die Objektgesellschaft investiert in eine Immobilie und die zur Bewirtschaftung dieser Immobilie erforderlichen Vermögensgegenstände. Dementsprechend wird die Investmentgesellschaft Anteile
an der Objektgesellschaft WealthCap Los Gatos 121 Albright Way, L.P., mit Sitz in Delaware, eingetragen im Corporation Trust Center, 1209 Orange Street, Wilmington, Delaware 19801, erwerben. Die Objektgesellschaft hat eine Büroimmobilie in Los Gatos, Kalifornien, USA, zu einem Kaufpreis von 109.105.840 USD erworben.
Über den Initiator - WealthCap in Nordamerika
In der Anlageklasse Immobilien Nordamerika zeichnet sich WealthCap durch eine langjährige Markterfahrung aus. Bis heute hat WealthCap 40 Shopping-Center und 18 Büroimmobilien in Nordamerika betreut – das entspricht einer Fläche von insgesamt mehr als 700.000 qm. In der Vergangenheit konnten bereits 13 der bisher aufgelegten Beteiligungsangebote liquidiert werden.
