Immobilien als
Kapitalanlage
Der Ratgeber für
Immobilieninvestments
Immobilien als Kapitalanlage – Ratgeber: Wie Sie richtig in Immobilien investieren.
Immobilien sind als Kapitalanlage bei Anlegern sehr gefragt – nicht umsonst wird diese Geldanlage auch als Betongold bezeichnet. Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage interessiert, sollte sich im Vorfeld gründlich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Anlagemöglichkeiten in Immobilien informieren, um die für sich am besten geeignete Art einer Investition in Immobilien ausfindig zu machen.
Die Immobilie als Kapitalanlage – ein Überblick
Laut einer DIW-Studie (Link zur Studie) erzielen die meisten nur eine sehr geringe Rendite von 2 Prozent die von der Inflation wieder geschmälert wird. Rund ein Drittel der Hauseigentümer erzielt keine Rendite! Grund hierfür sind u.a. die hohen Verwaltungs- und Vermieter Instandhaltungskosten. Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über die verschiedenen Anlageformen in der Assetklasse „Immobilie“.
- Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?
- Was sind die Vor- und Nachteile?
- Was gilt es zu beachten und welche Anlageform ist für wen geeignet?
Grundsätzlich wird bei Immobilieninvestments zwischen einem direktem und indirektem Investment unterschieden.
Spricht man von einem direkten Investment in Immobilien, so hat sich der Anleger dazu entschieden selbst eine oder mehrere Immobilien käuflich zu erwerben und wird Eigentümer der Immobilien.
Von einem indirekten Investment in Immobilien spricht man, wenn ein Anleger in einen oder mehrere offene oder geschlossene Immobilienfonds investiert. Beide Möglichkeiten bieten sowohl Vor- als auch Nachteile die man kennen und berücksichtigen sollte.
Entscheidet sich ein Anleger für ein direktes Immobilieninvestment, so beabsichtigt er den direkten Kauf z.B. einer Eigentumswohnung, eines Zinshauses (Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten), Büros oder Gewerbeimmobilien. Die potentielle Rendite entsteht durch die laufenden Mieteinnahmen und einen möglichen Veräußerungserlös beim Verkauf des Objektes. Der Anleger beabsichtigt zumindest auf längere Sicht eine Rendite zu erzielen. Dazu gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen, die eine wichtige Rolle spielen und maßgeblich entscheidend für den Erfolg der Investition.
Wer Wohnimmobilien – also Mietwohnungen oder Zinshäuser – als Kapitalanlage in Betracht zieht, sollte über ausreichende Vermögensreserven verfügen um gegebenenfalls Leerstände oder Einnahmeausfälle über einen längeren Zeitraum verkraften zu können, sei es durch mangelnden Bedarf oder zahlungsunfähige Mieter. Des Weiteren sollten Aspekte wie hohe Instandhaltungskosten berücksichtigt werden.
Neben dem Kaufpreis spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle bei Wohnimmobilien:
Lage und Standort bei Wohnimmobilien
Lage, Lage, Lage – fast jeder hat von diesem entscheidenden Erfolgsfaktor bei der Auswahl von Immobilien gehört. Die Lage spielt bei Immobilien in der Tat eine ganz entscheidende Rolle, denn der Wert einer Immobilie wird maßgeblich durch die Lage bestimmt. Die perfekte Wohnimmobilie liegt in exponierter Lage, zentral mit guter Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie einer allgemeinen guten Infrastruktur. Wichtige Kriterien sind Einrichtungen die für das tägliche Leben wichtig sind, wie
- Supermärkte
- Schulen
- Kindergärten und Spielplätze,
- Grünanlagen,
- Einzelhandelsgeschäfte,
- Ärzte und Apotheken aber auch kulturelle Faktoren wie
- Gastronomie, Bars und andere Freizeitmöglichkeiten wie
- Kinos und Museen
sind bei guter Lage schnell und leicht zu erreichen.
Darauf müssen Sie achten:
Handelt es sich um eine gute Wohngegend oder um einen sozialen Brennpunkt?
Grundsätzlich haben Immobilien in Wohngebieten mit höherer Kaufkraft Vorteile. In wirtschaftlich stärkeren Regionen besteht eine entsprechend stärkere Nachfrage, Quadratmeterpreise steigen und damit erhöht sich analog die Wahrscheinlichkeit für den Anlageerfolg der Immobilien-Kapitalanlage.
Größe der Immobilie
Die Größe spielt eine wichtige Rolle und der Wert einer Immobilie geht mit der Größe proportional einher. Wohnraum ist gefragt, je größer die nutzbare Wohnfläche ist, umso mehr Wert hat die entsprechende Immobilie. Hier spielt auch die Lage wieder eine wichtige Rolle. So sind kleinere Wohnungen in Städten oft teurer als größere Wohnungen in ländlichen Gebieten oder außerhalb der Stadtzentren.
Relativ gesehen ist der Quadratmeterpreis relevant. Eine kleine Wohnung in einem Ballungszentrum z.B. fußläufig einer Universität – kann höhere Preise je qm erzielen als z.B. eine Wohnung mit deutlich mehr Quadratmetern (siehe dazu auch: Investment in Studentenwohnungen).
Der Schnitt
Der Schnitt einer Wohnung ist ein weiterer wesentlicher und wertbestimmender Faktor. Eine ungünstig geschnittene Wohnung mit z.B. ungünstigen Dachschrägen oder verwinkelten Räumen mit Stützbalken kostet viel nutzbaren Wohnraum. Da die tatsächliche Nutzfläche bzw. Wohnfläche ungünstig ausfällt ist die Wohnung dann auch im Marktvergleich im Nachteil. Was nützt ein großer Flur, wenn Schlaf- und Wohnzimmer zu klein für eine ausreichende Möblierung sind. Wohnräume sollten sinnvoll aufgeteilt sein, zudem spielen Fensteranordnung, Anzahl und Größe der Fenster genauso eine Rolle wie z.B. elektrische und sanitäre Anschlüsse.
Die Bausubstanz
Viele ältere Häuser und Wohnungen weisen Mängel auf die kostenintensiv renoviert werden müssen. Es ist daher wichtig auch den bautechnischen Zustand genau in Augenschein zu nehmen. Wie ist der Zustand von:
- Wänden
- Heizungsrohren
- Gasleitungen
- Fenstern und Türen
- Dämmung?
Entstehen hohe Heizkosten, müssen teure Erneuerungen vorgenommen werden oder handelt es sich bei der Immobilie um ein neuwertiges Objekt im guten Zustand? Die Bausubstanz spielt eine wichtige Rolle bei der Auswahl des Investitionsobjekts. Beachten Sie Die Gewährleistungsfristen! Für private Bauherren beträgt die Frist grundsätzlich fünf Jahre.
Die Ausstattung
Wertsteigende Ausstattungsmerkmale einer Immobilie wie Stellplatz, Garage, Balkon, Aufzug, Fußbodenheizung, Badewanne, Anzahl weiterer Räume wie Gästezimmer, weitere Bäder oder Schlafzimmer, aber auch hochwertige Einbauküche und sanitäre Objekte, Kamin etc. sind natürlich Merkmale die den Wert einer Immobilie beeinflussen und vom Vorteil sind.
Der Kaufpreis
Alle Auswahlkriterien fließen letzten Endes in den Kaufpreis mit ein. Ein marktgerechter Kaufpreis lässt sich beispielsweise über vergleichbare Objekte in der Nähe bestimmen. Um nicht zu hohe Kaufpreise zu zahlen, lassen Sie den Kaufpreis von einem unabhängigen Gutachter prüfen.
Mietrendite und Kaufpreisfaktor – das sollten Sie wissen!
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Immobilieninvestition müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden. So spielt die Mietrendite, also das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis die entscheidende Rolle. Anders ausgedrückt, dass wie vielfache der Jahresmiete muss ich als Käufer bezahlen beschreibt der sogenannte Kaufpreisfaktor. Damit eine Investition in die Vermietung einer Eigentumswohnung rentabel ist, sollte die Mietrendite abzüglich alle einmaliger und laufender Kosten mindestens 4% betragen. Um diese Mietrendite zu erzielen, sollten Sie auf eine Eigentumswohnung in gefragter Lage setzen und nicht darauf spekulieren dass eine derzeit weniger gefragte Region zukünftig sich so entwickelt, dass die erforderliche Mietrendite erzielt werden kann. Grundsätzlich sollten Sie eine Eigentumswohnung mit mindestens 20% Eigenkapital finanzieren, um der Finanzierung eine solide Grundlage geben zu können.
Vorteile bei vermieteten Wohnimmobilien
Immobilien gelten allgemein als sichere Geldanlage mit hohem Inflationsschutz. Zudem kann man neben den regelmäßigen Mieteinnahmen auch Steuervorteile nutzen.
Besondere Steuervorteile nach z.B. (EStG) § 7i „Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen“ können aus Renditegesichtspunkten interessant sein – sind aber mit dem Steuerberater individuell zu besprechen.
Bei einer positiven Mieterstruktur mit unbefristeten Mietverträgen über lange Mietzeiträume mit wenig Mieterwechsel haben Sie einen geringeren Verwaltungsaufwand und somit weniger Verwaltungskosten für Makler und Wohnungs- und Hausverwaltungen. Insbesondere wenn die vermieteten Wohnungen oder Zinshäuser sich nicht in näherer Umgebung Ihres Wohnortes befinden, werden Sie eine Verwaltung benötigen die schnell vor Ort ist.
Bei Wohnimmobilien können anfallende Zinsen und auch die Erhaltungs- und Unterhaltskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Mietüberschusseinnahmen sind hingegen einkommensteuerpflichtig. Etwaige Mietverluste können dafür wiederum mit anderen Einkünften wie bspw. den Arbeitnehmereinkommen verrechnet werden. Darüber hinaus können Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen und Geldbeschaffungskosten wie Notargebühren, Kreditbearbeitungsgebühren oder auch Immobilienschätzungsgebühren steuerlich absetzen.
Veräußerung: Bei einer Veräußerung von vermieteten Immobilien vor der Haltedauer von 10 Jahren wird der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Als Anlageobjekte unterliegen Immobilien im Gegensatz zu z.B. Aktien nur sehr geringen Wertschwankungen. Die regelmäßigen Mieteinnahmen garantieren eine sichere Einnahmequelle in Form von Mieteinkünften.
Zusammenfassung Vorteile im Überblick:
- geringe Wertschwankungen bedeuten Wertstabilität
- relativ sichere Kapitalanlage durch geringere Volatilität im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen
- stufenweiser Vermögensaufbau
- steuerliche Begünstigung
- Werterhalt / Inflationsschutz
- Verbesserung der Kreditwürdigkeit
- mögliche Altersvorsorge durch zusätzliches Einkommen oder durch Bezug einer Eigentumswohnung
Nachteile und mögliche Risiken bei vermieteten Immobilien
Damit möglichst wenig Probleme und unerwartete Kosten entstehen, erfordert es eine Menge Zeit für die Suche des geeignetsten Investitionsobjekts. Grundsätzlich gilt es viele Faktoren zu beachten und einige Aspekte sollten ausschließlich durch einen Fachmann beurteilt werden. Als genereller Nachteil gilt die sehr zeitintensive und aufwändige Suche nach geeigneten Immobilien. Durch das Einschalten von Maklern wird die Rendite der Kapitalanlage geschmälert. Man muss also sehr viel Geduld und Disziplin aufbringen können, auch sollte eine Investition in Immobilien immer als langfristiges Investment gesehen werden. Erst nach Ablauf von 10 Jahren können vermietete Immobilien steuerfrei veräußert werden, maßgeblich ist hier das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Zu den grundsätzlichen Risiken bei Mietimmobilien gehört auch ein höher frequentierter Mieterwechsel als erwartet. Dadurch können Mietausfälle, unerwartete Leerstände und höhere Verwaltungskosten entstehen als geplant.
Vermieter sehen sich leider oft auch mit anderen Problemen konfrontiert, so können Streit um Kautionen oder Schönheitsreparaturen rechtliche Kosten und zusätzliche Verwaltungskosten verursachen.
Auch steigende Betriebskosten, die nicht weitergegeben werden können, Baumängel, unsachgemäße Verwaltung oder Mietnomaden können hohe Kosten verursachen und die ursprünglich kalkulierte Rendite deutlich verringern. Bis Vermieter nicht zahlende Mieter kündigen, die Wohnung räumen, renovieren und wieder vermieten können, können lange Zeiträume verstreichen in denen hohe Kosten anfallen und gleichzeitig keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Merken: Sofern Sie die Verwaltung nicht an eine Wohnungs- oder Hausverwaltung auslagern, müssen Sie einen hohen Zeitaufwand für die Verwaltung einplanen.
Vorsicht Steuerfalle: Sollten Sie übrigens mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern, gelten Sie rechtlich als gewerblicher Grundstückshändler. Hier geht es um die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. D.h. bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der für die Einkommensteuer nicht relevanten privaten Vermögensverwaltung gilt als Kriterium die Drei-Objekt- Grenze. Bei Eheleuten gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Die Konsequenz: Der gewerbliche Grundstückshandel führt zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren ist – von Ausnahmen abgesehen – als sonstige Einkünfte zu erfassen.
Zusammenfassung Nachteile / mögliche Risiken im Überblick
- Sehr zeitintensiver Prozess für die Auswahl eines geeigneten Kaufobjekts (Recherche, Prüfung und Vergleich, Gutachten)
- langer Anlagehorizont, keine Flexibilität
- Risiken durch Fehler externer Dienstleister (nicht sachgemäße Verwaltung, Baumängel)
- ggf. hohe Instandhaltungskosten, Reparaturkosten
- hoher Mieterwechsel, Leerstände, Mietnomaden
- Kosten bei rechtlichem Streit bei Kautionskosten, Reparaturkosten, Räumungskosten, Reinigungskosten
Eine Eigentumswohnung gilt als allgemein sichere, solide und rentable Kapitalanlage und ist eine beliebte Form für Privatanleger in die eigene Zukunft zu investieren. Eigentumswohnungen können vermietet, oder aber selbst bezogen werden. Insbesondere in Zeiten der aktuellen Niedrigzinsen und als inflationsgeschützte Sachwertanlage, stellt eine Eigentumswohnung derzeit ebenfalls eine attraktive Alternative zu anderen Anlagemöglichkeiten dar, denn in Anbetracht des niedrigen Leitzinses bewegen sich auch die Effektivzinsen von Hypothekendarlehen auf sehr niedrigem Niveau.
Die Finanzierungskosten einer Eigentumswohnung fallen oftmals nicht höher aus, als die sonst zu entrichtende Miete bei Mietwohnungen. Der große Vorteil macht sich später im Rentenalter bemerkbar, wenn keine Miete mehr gezahlt werden muss, so dass die Investition in eine Eigentumswohnung für viele auch ein interessanter Aspekt der Altersvorsorge dar stell.
Bei der Wahl einer Eigentumswohnung sind die bereits erläuterten Faktoren wie Lage, Bausubstanz, Größe, Kaufpreis und Schnitt sehr wichtig. Schließlich bindet man sich an einen festen Wohnort und sollte auch mit den Nachbarn in der Regel für einen langen Zeitraum gut auskommen können. Sollten Sie die Investition in eine Eigentumswohnung erwägen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie viel Zeit für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie investieren müssen. Sie gehen zudem finanzielle Verpflichtungen ein. So können auch Jahre nach Kauf der Eigentumswohnung Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder Neuanschaffungen anfallen, denn als Eigentümer einer Wohnung sind Sie an die Pflichten der Wohngemeinschaft gebunden und müssen finanzielle Entscheidungen mittragen z.B. wenn die Mehrheit der Hausbewohner sich für eine Renovierung entscheidet.
Die Vorteile einer selbstgenutzten Eigentumswohnung im Überblick
- Gestaltungsfreiheit und Entscheidungsfreiheit
- lebenslanges Wohnrecht
- keine Mietzahlungen, keine Mieterhöhungen, daher Altersvorsorge
- steuerliche Vorteile
Die Nachteile einer selbstgenutzten Eigentumswohnung und mögliche Risiken im Überblick
- hohe Anschaffungskosten und hohe Finanzierungsnebenkosten
- keine Flexibilität = Ortsgebundenheit
- Festlegung auf eine endgültige Wohnung
- Instandhaltungskosten müssen selbst getragen werden
- unerwartete Kosten wenn die Mehrheit der Hausbewohner gegen Ihren Willen Beschlüsse fasst
- eventuelle Verluste bei Veräußerung
Fazit zur selbstgenutzten Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Eine Eigentumswohnung für den eigenen Gebrauch kann im aktuellen Niedrigzinsniveau eine sinnvolle Investition in die Zukunft sein. So kann man im Alter mietfrei leben und die Eigentumswohnung bis dahin über viele Jahre finanzieren anstatt Miete zu zahlen. Sofern man sich sicher ist am gebunden Wohnort leben zu wollen und keine Flexibilität bezüglich seiner privaten- und beruflichen Situation benötigt, ist die Investition in eine Eigentumswohnung durchaus sinnvoll.
In den vergangenen Jahren haben sich Studentenwohnungen bei privaten und institutionellen Investoren zu Kapitalanlagen entwickelt. Studentenwohnungen werden in Fondsstrukturen oder auch als Einzelinvestments – zum Teil auch mit steuerlichen Sonderabschreibungen-Angeboten. In Anbetracht der zunehmenden Studierenden in Deutschland und dem knapper werdenden Wohnraum besteht hier eine stetige Nachfrage. Insbesondere Studentenwohnungen und 1-Zimmer-Apartments in Uni- und Zentrumsnähe sind stark gefragt und können bedingt durch hohe Quadratmeterpreise eine attraktive Rendite abwerfen. Da der Wohnungsmarkt für Studenten sehr schwierig ist, können teilweise hohe Mieten für kleinere Wohnungen und Studentenapartments verlangt werden. Das Kultusminesterium geht nochmal von einem starken Anstieg der Erstsemester bis 2020 an (Quelle: Artikel im Spiegel), somit bleibt die Nachfrage weiterhin ungebrochen. Wie bei jeder Geldanlange gibt es auch bei Studentenwohnungen sowohl Vor- als auch Nachteile.
Die Vorteile von Studentenwohnungen als Kapitalanlage im Überblick
Bedingt durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot, können Studentenwohnungen oder 1-Zimmer Apartments in zentraler Lage oder in Uni Nähe zu höheren Quadratmeterpreisen vermietet werden als beispielsweise größere Mietwohnungen. Da die Mieten aufgrund hoher Nachfrage und knappem Angebot auch in den nächsten Jahren weiterhin steigen werden und die Wohnungen in der Regel nur wenige Jahre vermietet werden, können die Mietpreise an den steigenden Mietpreisspiegel bei jeder Neuvermietung wieder angeglichen werden. Als Vorteil könnte man auch die relativ leichte Veräußerung von kleineren Apartments wie Studentenwohnungen nennen, oftmals lassen sich diese leichter wiederverkaufen als größere Wohnungen.
Die Nachteile von Studentenwohnungen als Kapitalanlage im Überblick
Was zum Vorteil ausfallen kann, kann auf anderer Seite auch wieder einen Nachteil mit sich bringen. Da Studentenwohnungen im Gegensatz zu normalen 1-Zimmer Apartments zweckgebunden sind und nur als solche genutzt werden dürfen, könnte es hierfür schwieriger werden einen Käufer zu finden als es bei normalen Eigentumswohnungen der Fall ist. Ein Risiko kann sein, dass eine Stadt oder eine Region in den nächsten Jahren bedingt durch beispielsweise steigende Studiengebühren an Attraktivität verliert und somit die Nachfrage nach Studentenwohnungen in einer bestimmten Region stark abnimmt. Dies könnte in der Konsequenz bedeuten, dass Mietpreise und damit auch die Rendite aus dem Objekt absinken.
Alternative Anlageform im Bereich Immobilieninvestments
Der Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland hat sich seit Jahren stark entwickelt und auch was die zukünftige Entwicklung betrifft, steht der Kurs eindeutig auf Wachstum. Gründe hierfür sind zum einen der stetige Anstieg an pflegebedürftigen Menschen, begründet durch die fortwährend besser werdende medizinische Versorgung und die damit verbundene steigende Lebenserwartung. Ein weiterer Grund für diese Entwicklung ist der Anstieg jener pflegebedürftigen Menschen, die in entsprechenden Pflegeeinrichtungen versorgt werden und der dazu analoge Abstieg der pflegebedürftigen Menschen die bei ihren Familien leben. Die Nachfrage nach stationären Pflegeeinrichtungen und Wohnheimen für ältere Menschen übersteigt zunehmend das verfügbare Angebot.
Im Pflegeimmobilienmarkt besteht ein Bedarf den es in Zukunft zu decken gilt, entsprechend tut sich hier für Investoren ein interessanter Immobilienmarkt auf. Der Investitionsbedarf in neu zu schaffende Pflegeplätze als auch in der Sanierung bestehender Pflegeplätze ist groß. Laut dem Bundesgesundheitsministerium ist derzeit mehr als 3% der deutschen Bevölkerung pflegebedürftig. Bis zum Jahr 2030 werden rd. 400.000 zusätzliche Pflegeplätze in entsprechenden Einrichtungen benötigt und rd. 240.000 bereits bestehende Pflegeplätze saniert werden müssen um die aktuellen Marktanforderungen zu erfüllen. Es ist mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von insgesamt 54 Milliarden Euro für den Neubau und die Sanierung von Pflegeimmobilien bis 2030 zu rechnen (Quelle: Anders Investieren). Um diese Investitionssummen für neue Pflegeimmobilien decken zu können, wird neben dem Investitionskapital von konstitutionellen Investoren, zunehmend das Kapital von privaten Investoren benötigt. Erst durch eine Gesetzesänderung und der daraus entstandenen Möglichkeit, Pflegeimmobilien im Teil als Eigentum zu erwerben, können Privatanleger in diesem Markt investieren.
Privatanleger investieren mit dem Kauf einer Pflegewohnung in die Pflegeeinrichtung. Anleger können sowohl direkt durch den Kauf eines Pflegeapartments in diesen Markt investieren, oder auch über Pflegeimmobilienfonds indirekt in mehrere Pflegeheime und Wohnanlagen investieren.
Die Vorteile von Pflegeimmobilien im Überblick
Prinzipiell bieten Investitionen in Pflegeimmobilien – wie andere Immobilienkapitalanlagen – hohen Inflationsschutz im Gegensatz zu anderen Anlageformen. Da es sich beim Pflegeimmobilienmarkt aber um einen Wachstumsmarkt handelt, bietet diese Anlageform zusätzliche Investitionsanreize im Vergleich zu Eigentumswohnungen und andere vermietete Wohnimmobilien. Des Weiteren bieten Investments in Pflegeimmobilien weitere Vorteile, so werden in der Regel langfristige Pachtverträge mit den Betreibern geschlossen mit inkludiertem Inflationsausgleich sowie der Übernahme von Verwaltungsaufgaben und den Instandhaltungskosten. Damit entfallen für Investoren die wesentlichen Risiken, die bei anderen Immobilienkapitalanlagen grundsätzlich berücksichtigt werden müssen.
Staatliche Einnahmen
Die Betreiber von Pflegewohnheimen erhalten staatliche Zuschüsse von der Pflegekasse für die Leistung von Pflegediensten, daraus resultiert zusätzliche Sicherheit für Investoren. Staatliche Sozialversicherungsträger garantieren die zu leistenden Zahlungen (inkl. Mieten) an die Betreiber von Pflegeheimen über den Versorgungsvertrag §72 SGB XI, für den Fall das pflegebedürftige Bewohner selbst nicht mehr in der Lage sind die Mieten zu zahlen. Ein weiterer Sicherheitsfaktor stellt für Anleger die Überwachung durch die jeweilige Heimaufsicht dar, so kann bei Bedarf der Betreiber gewechselt werden und das finanzielle Verlustrisiko vermieden werden. Voraussetzung hierfür ist ein frühzeitiges Erkennen von Missständen im Management durch die Heimaufsicht und der rechtzeitige Wechsel des Betreibers. Eine Investition in den Pflegemarkt ist auch eine ethische Geldanlage mit sozialem Engagement.
Die Nachteile von Pflegeimmobilien im Überblick
Essenziell für den wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb sind ein seriöses und erfahrenes Management sowie ausreichend Liquidität. Daher sollten Anleger unbedingt prüfen, wer die Betreiber sind, welche Erfahrungen diese haben und auch der Zustand der Pflegeobjekte spielt – wie bei allen Immobilienkapitalanlagen – eine entscheidende Rolle.
Weitere Qualitätsfaktoren für eine gute Investition in Pflegeimmobilien sind die Lage, eine angebundene Infrastruktur und die Höhe der real kalkulierten Investitionskosten.
Fazit zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Pflegeimmobilien stellen eine alternative, attraktive und zukunftsorientierte Alternative zu anderen Anlageformen im Immobilienmarkt dar. Mit geschlossenen Pflegeimmobilienfonds (z.B. von Anbietern wie IMMAC oder INP) können Anleger bereits auch mit vergleichsweise geringeren Investitionssummen in diesen Markt investieren und haben durch das Fondsmanagement keinerlei Verwaltungsaufwand und unerwartete Kosten. Grundsätzlich spielt die Erfahrung des Managements eine entscheidende Rolle. Weitere Vorteile bei indirekten Investments in Pflegeimmobilien durch einen geschlossenen Fonds sind der Wegfall von Nebenkostenabrechnungen, die Mietersuche und der damit verbundene Verwaltungsaufwand.
Im Gegensatz zum Kauf von Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Zinshäusern, Studentenapartments oder einzelnen Pflegeapartments, stellt die indirekte Investition in den Immobilienmarkt in Form von offenen Immobilienfonds, geschlossenen Immobilienfonds oder durch die Investition in Aktiengesellschaften die im Immobiliengeschäft tätig sind, für viele Anleger eine sinnvolle Alternative dar. Bei den indirekten Immobilieninvestments gibt es diverse Vorteile und Nachteile die wir Ihnen hier erläutern und einen Überblick darüber geben möchten. Die Investition in Immobilien als Privatperson birgt viel Zeitaufwand und auch einige wesentliche Risiken mit sich.
Eine Möglichkeit indirekt in den Immobilienmarkt zu investieren ist der Erwerb von Aktien eines oder mehrerer Immobilienunternehmen. In Frage kämen hierbei Aktiengesellschaften die mit dem Immobilienhandel, der Immobilienvermietung, oder mit spezifischen Dienstleistungen im Immobilienbereich zu tun haben. Dadurch können Anleger in den Immobilienmarkt investieren und profitieren.
Vorteile im Überblick
Im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestments entfallen bei der Anlageform Aktie die allgemeinen Nachteile und Risiken hinsichtlich Zeitaufwand, Verwaltungsaufwand, Instandhaltungsaufwand sowie den damit verbundenen Kosten. Aktien bieten neben den finanziellen Risiken natürlich auch attraktive Renditechancen, diese wiederum sind abhängig von der Marktentwicklung, den Unternehmenszahlen und deren wirtschaftlichen Zukunftsaussichten. Aktien können relativ schnell veräußert werden, so dass Kapital wieder abgezogen werden.
Nachteile im Überblick
Was einerseits eine Chance auf eine attraktive Rendite ist, ist auf der anderen Seite auch ein Nachteil, denn Aktienkurse können sinken und somit die Rendite nicht nur schmälern. Anleger können ihr eingesetztes Kapital auch teilweise oder gänzlich verlieren bei Insolvenz der investierten Aktiengesellschaft. Aktienmärkte können allgemein äußerst volatil sein und unterliegen oft auch psychologischen Impulsen und stehen mitunter im Zusammenhang mit allgemeinen, regionalen oder marktspezifischen Wirtschaftsentwicklungen (Bsp. Finanzkrise / Bankenkrise 2008).
Fazit zu Investments in Aktiengesellschaften mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien
Investments in Aktiengesellschaften mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien sind eine indirekte Immobilieninvestition mit den typisch für Aktienmärkten verbundenen Chancen und Risiken. Wie bei allen Aktien, entscheidet hier die sorgfältige Selektion der Einzelunternehmen, aber auch die allgemeine Marktstimmung über den Anlageerfolg.
Geschlossene Immobilienfonds (nach der Regulierung „geschlossenes Investmentvermögen“ oder Alternative Investment Vermögen) sind unternehmerische Beteiligungen mit den damit verbundenen Chancen und Risiken. Diese Anlageform empfiehlt sich für semiprofessionelle und vermögende Privatanleger, da geschlossene Immobilienfonds eine Mindestbeteiligung in der Regel ab 10.000 € bis 20.000 € voraussetzen und das investierte Kapital in der Regel auch für einen längeren Zeitraum fest investiert ist. Anleger können ihre Anteile (mit Ausnahme über den Zweitmarkt) nicht vorzeitig verkaufen.
Geschlossene Immobilienfonds kommen einer direkten Immobilieninvestition sehr nahe, je nach Beteiligungsangebot handelt es sich um ein, oder meist um mehrere Investitionsobjekte. Für Anleger bietet sich somit eine Möglichkeit in ausgewählte Immobilien zu investieren, während das Fondsmanagement den Einkauf, die Verwaltung, ggf. Sanierung und Instandhaltung, sowie die Veräußerung der Immobilien professionell übernimmt. Somit entfallen hier für Anleger sämtliche Verwaltungsabläufe und sonstigen Aufgaben die im Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Management der Immobilien zusammenhängt.
Der Anleger wählt die Nutzungsart der Immobilieninvestition: Heute handelt es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um Gewerbeimmobilien, vermietete Wohnimmobilien, Bürogebäude, Einkaufszentren, Kitas und vieles mehr. Geschlossene Immobilienfonds bieten neben den Risiken auch außerordentliche Investitionsmöglichkeiten, wie z.B. ausländische Immobilienmärkte oder andere sonst für Privatinvestoren schwer zugängliche Märkte wie strategische Handelsimmobilien. Neben der spezifischen Investition in Einzelimmobilien bieten geschlossene Immobilienfonds auch die Möglichkeit sehr stark diversifiziert in ein breites Spektrum an Immobilien zu investieren. Geschlossene Immobilienfonds bieten beispielsweise die Möglichkeit in ein Portfolio von Pflegeimmobilien, oder vermietete Wohnimmobilien in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit und steigender Einwohnerzahl, oder Gewerbeimmobilien in wirtschaftsstarken Regionen zu investieren. Entscheidend für den Anlageerfolg ist auch hier das Fondsmanagement. Anleger sollten daher unbedingt auf Leistungsbilanzen und Erfahrungswerte achten.
Seit der Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zählen geschlossene Immobilienfonds zum Weißen Kapitalmarkt. Anleger können sich vor einer Investition mittels der gesetzlich vorgeschriebenen und geprüften Prospekten und Unterlagen ein genaues Bild über die Investitionsstrategie machen und somit eine Entscheidung hinsichtlich des zu erwartenden Erfolgs ihrer Investition machen.
Vorteile bei geschlossenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind eine Investition in reale Sachwerte. Immobilien sind werthaltig und unterliegen kaum Wertschwankungen. Anleger haben die Möglichkeit mittels spezialisierter Emissionshäuser mit jahrelanger Erfahrung auf professionellem Wege in Immobilienmarktsegmente zu investieren und zu partizipieren. Im Gegenteil zu direkten Investments – die oftmals noch höhere Investitionssummen erfordern – entfallen für Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds die sonstigen Verpflichtungen wie Instandhaltung, Verwaltung auch das wirtschaftliche Management. Erfahrene Emissionshäuser können oft auch die gesamte Wertschöpfungskette abbilden und führen ihre eigenen Verwaltungen und weitere professionelle Abteilungen für einen professionellen Ablauf der Investitionen. Ein weiterer Vorteil der sich Anlegern durch geschlossene Immobilienfonds bietet, ist der mitunter hochgradig spezialisierte Fokus auf spezielle Marktsegmente im Immobilienbereich wie bspw. Pflegeimmobilienfonds.
Nachteile bei geschlossenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind nur etwas für professionelle / erfahrene Anleger, die bereits über ein gewisses Vermögen verfügen und einen Teil dessen mit Risiken verbunden langfristig anlegen können. Da es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um unternehmerische Beteiligungen handelt, tragen Investoren hier neben den möglichen Renditechancen auch die unternehmerischen Risiken. Dies kann theoretisch bis zum Totalverlust des investierten Kapitals führen. Entscheidend für den Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds ist immer die Qualität des Managements. Das investierte Kapital ist in der Regel für einen längeren Zeitraum fest investiert und kann (außer über den Zweitmarkt) nicht vorzeitig liquidiert werden.
Fazit zu geschlossenen Immobilienfonds als Kapitalanlage
Für professionelle Anleger mit ausreichend Erfahrung und Kapitalreserven sind geschlossene Beteiligungen in Immobilienfonds eine attraktive Anlageform um in Immobilien zu investieren und ohne eigenen Zeit- und Verwaltungsaufwand ein professionelles Management für sich arbeiten lassen wollen. Vorausgesetzt der Anbieter einer geschlossenen Beteiligung in Immobilien ist sehr erfahren, spezialisiert auf seine Assetklasse und kann eine positive Leistungsbilanz, Performanceübersicht und einen positiven Track-Record aufweisen. Geschlossene Immobilienfonds sollten immer als Beimischung zur Diversifizierung genutzt werden und stellen hohes Sachverständnis an die Anleger, um Prospekt und Beteiligungsunterlagen prüfen und bewerten zu können.
